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    南山第一?12区房价超5万元
    2021-08-23 10:22:22 来源:第一财经资讯 编辑:

    城区是推进中心城市高质量发展的核心单元和动能引擎,经济实力强劲的城区,对人才、人口形成强大的吸引力,这些地方的楼市需求也十分旺盛。那么这些城区的房价水平如何?

    日前,赛迪顾问城市经济研究中心正式发布了2021赛迪百强区榜单,对全国(除直辖市、香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区)906个地级市市辖区高质量发展水平进行评估。榜单从经济实力、增长动力、内生支撑、区域能级、共享发展五个维度出发,构建包含23个二级指标的城区经济高质量发展评价体系。

    第一财经记者根据中国房价行情平台上的数据,对百强区的房价进行梳理发现,在百强区中,共有97区房价过万元,其中有12区房价超过了5万元/平方米,主要集中在深圳、广州、厦门、南京和杭州。其中最贵的深圳南山区房价已经超过了10万元/平方米。

    12区房价超5万元,南山第一

    根据榜单,百强区中,广州有9个区入围,数量位居第一。成都8个,位居第二。深圳、南京均为6个。长沙、青岛各有5个。杭州、宁波、武汉各有4个。无锡、常州、苏州、南通、佛山、济南、合肥、昆明、绍兴各有3个;厦门、扬州各有2个。此外,另有18个城市有1个城区入围。

    这其中,12个房价超过5万元/平方米的百强区,分别是深圳南山区、深圳福田区、广州天河区、厦门思明区、广州越秀区、深圳龙华区、深圳宝安区、厦门湖里区、深圳罗湖区、杭州西湖区、广州海珠区、南京鼓楼区。从区域分布来看,这12个区来自深圳、广州、厦门、南京、杭州这5个副省级城市,这些城市都位于东南沿海的经济强省。

    深圳的南山区,不仅综合实力位居百强区第一,房价也位居百强区第一,单价超过了10万元/平方米。南山区2020年GDP实现6502.22亿元,总量占全市的23.5%;其上市公司数量也是最多的,有“世界500强”腾讯控股、中国恒大,也有行业翘楚迈瑞医疗、大族激光等。去年南山区的GDP超越了石家庄、南昌、南宁等13个省会城市。

    根据南山区2020年统计公报,现代服务业增加值3895.89亿元,占三产比重86.6%;先进制造业增加值1112.84亿元,占规模以上工业增加值比重71.6%。年末全区有国家级高新技术企业4101家,占全市总量的22.1%。根据居民家庭抽样调查资料显示,去年该区居民人均可支配收入82521.98元。

    产业实力雄厚、收入高,但住宅用地供应却相对有限。中国(深圳)综合开发研究院智库研究与信息部部长郑宇劼分析,南山区的面积虽然不小,但南山的产业用地占比比较多,包括教育用地、生态用地等,相对而言居住用地比较少。

    这种情况下,南山区的住宅供不应求。大量在南山区上班的人,住在外围城区。南山之后,毗邻南山的福田区房价位居百强区第二,单价超过了9万元/平方米。

    广州天河区的房价在百强区中位居第三,单价逼近了8万元/平方米。与南山区相似,天河区也是高新产业、总部经济、金融等现代服务业的集聚地。数据显示,2020年,天河区金融业增加值突破1000亿元,规模占全市近五成,金融业成为天河区第一大主导产业。

    天河区日前介绍称,“十四五”时期,天河区将充分发挥人工智能与数字经济引擎作用,大力发展金融业、新一代信息技术、现代商贸业、高端专业服务业和现代都市工业等五大主导产业,打造现代服务业和战略性新兴产业两大产业集群。

    值得注意的是,近年来,不光不同城市之间的楼市走势在分化,在一二线大城市内部,房价分化也十分明显,高新产业、现代服务业和先进制造业集中的区域,比如深圳南山、广州天河、成都武侯、西安雁塔、杭州滨江等地,不仅经济增长最快,而且已经成为城市最繁华、房价最坚挺的区域。

    以广州为例,疫情以来,广州天河的东圃板块不少楼盘涨幅超过七成甚至接近翻倍,黄埔区的不少楼盘涨幅也超过了五成,但番禺、荔湾等区域的多数楼盘只有一两成,城市内部分化十分明显。

    郑宇劼分析,随着我国进入到转型升级新阶段,新兴产业、未来产业成为产业带动的主要力量,成长性更快,爆发性更强,这些新产业所在的区域,发展动力很强。以广州为例,原先在四个一线城市中,广州的产业结构是偏旧偏重的,但这几年广州包括生物医药、新一代信息技术等新兴产业发展很快,产业结构实现快速转换,产业后劲不断增强,这些产业最集中的天河、黄埔经济增长速度很快。

    再比如,在“九省通衢”武汉,过去,武汉的汉口传统商业发展突出,发展总体比武昌好,但近年来高校众多的武昌高新技术产业发展突出,吸引的年轻人更多。

    广东省体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经分析,新产业、新业态是下一步决定城市竞争力的核心要素。新兴产业成长性特别强,增长速度比传统产业快很多。高新产业、现代服务业的从业人员收入水平更高,购买力更强,集聚的年轻人更多,对住房的需求也更大。

    与此同时,这些新兴产业所在的新城区城市化建设突飞猛进,包括轨道交通、绿化、文化教育、医疗设施建设很快,产城融合越来越好,宜居宜业。

    表:12个房价超过5万元/平方米的百强区

    厦门两区入围前十 长沙收入高房价低

    在12个房价超过5万元的百强区所在的城市中,深圳、广州、杭州、南京均为我国GDP十强城市,其中广深是超大城市、一线城市,南京和杭州均为长三角地区的特大城市,南京是第二经济大省江苏的省会,杭州是第四经济大省浙江的省会。这几个城市不仅经济总量很大,高新产业十分发达,上市公司很多,集聚了大量的人才。

    相比之下,去年厦门GDP总量仅为6384亿元,位居全国各大城市第34位,与广深、南京、杭州等地差距很大。厦门全市总人口仅为500多万,城区人口仅有300多万,城市规模只是I型大城市。

    不过,厦门的房价却一直位居全国前列,仅次于深圳、北京、上海这三个一线城市,位居全国第四,超过了一线城市广州。分区来看,厦门的思明区房价超过了7万元/平方米,湖里区也超过了5万元/平方米。

    厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析,一方面,厦门由于教育、城市建设、医疗方面的优势,吸引了周边泉州、漳州等地大量购买力涌入。而福建的经商群体又很大,民间资金很多。但另一方面,厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐,欠账缺口较大。

    不过从厦门市各区域来看,岛内外的分化十分明显,很多小区的房价达到了8万元甚至10万元以上,相比之下,岛外不仅价格低了很多,而且近年来房价处于横盘状态。老家泉州的林先生最近准备卖掉一套位于集美区集美大桥桥头附近中海小区的126平方米的四房,单价3.4万元/平方米,“这个价格跟五年前差不多,但还是很难脱手。”林先生说。

    王崎分析,总体来看,出了厦门岛,房价就下降了一半左右,岛内外房价落差很大。由于厦门岛内用地紧张,多年来岛内的思明、湖里两区土地供应一直十分有限,甚至有几年都没有土地供应。同时,厦门人口密度很大,教育、医疗资源十分集中,比如厦门最好的中小学都在岛内。此外,厦门的金融产业主要在岛内,高收入群体集中在岛内,外地、外省来厦购房的群体也主要在岛内。

    另一方面,房价的高低虽然与收入水平高低有很大关系,但产业发展好、收入水平高的城市,房价并不一定高。这其中,中部的强省会长沙就是“收入高、房价低”的典范。

    在百强区中,房价最低的10个区,有三个来自长沙,分别是天心区、雨花区和芙蓉区,作为长沙的中心城区,房价均只有1万多元。

    不过,虽然房价水平低,但长沙近年来产业发展十分强劲,人口流入速度很快。第七次全国人口普查数据显示,长沙十年共增加了300万人,总人口突破千万大关,达到1004.79万人,成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

    人口快速增长,与长沙近年来装备制造、文化娱乐等产业快速发展有关。以装备制造业为例,近年来,长沙涌现出了三一重工、中联重科、山河智能等装备制造企业。在文化产业方面,长沙也产生了茶颜悦色等网红品牌。根据携程发布的2021五一旅行大数据报告,长沙入围了五一黄金周十大热门旅游城市行列。

    在人均收入方面,2020年,长沙全体居民人均可支配收入51477.60元,同比增长5.7%,收入水平位居中西部主要城市第一位,超过了东部沿海的青岛、天津、福州、泉州等地。

    由于收入高、房价低,长沙人也更敢于消费,数据显示,去年长沙人均消费支出达到了36575元,超过了东部的厦门、苏州、宁波、南京等城市,高居全国第7,在中西部各大城市中领跑。

    “我身边很多朋友供房压力都不算大,但吃喝玩乐消费确实比较多。”在当地一家房企工作的肖女士说,由于房价水平较低、而且限购措施很严厉,因此很多人都倾向于买大户型,整体的居住空间较为宽敞。

    根据贝壳研究院今年4月发布的《2021年新居住消费调查报告》,分城市看,城市间成交套均面积差异显著,以长沙、南昌、佛山、石家庄及郑州为代表的城市,套均成交面积均在90平方米以上,特别是长沙,是30城中唯一过百的城市,达到101平方米。

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